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影響法拍屋成交價格因素之研究─以台南市永康區為例

為了解決台南永康透天出售的問題，作者陳瑞雪 這樣論述：

近年來，由於經濟衰退及銀行業的激烈競爭，兼之逾放比及逾放金額的節節攀升，導致了國內金額龐大的不良債權，亦使金融機構貸款意願轉趨保守。其次，近幾年金融業為達成政府「二五八」金融改革目標，金融業無不加速去化逾期放款，因而造成法拍案件激增。為處理龐大的不良資產，金融機構採取將不良資產以包裹方式直接出售給資產管理公司，或採取銀拍、金拍、法拍及鑽石拍等方式執行。台灣地區法拍屋總拍賣件數從1998年的10.1萬件大幅成長至2002年的29.7萬件，成長幅度近二倍；拍定總金額則從838億元增加至1,356億元，快速成長的現象，促進了此種型態之不動產交易市場發展愈加成熟，而其最大特色是不需議價，没有賣方之投

標方式參與者，參與門檻除自行研究外尚可與仲介者合作參與，進入門檻較低。不同於一般的不動產市場之處，法拍市場除了價格之外，相關的研究亦指出點交與否、底價及投標人數等等因素，皆會對法拍價格造成影響，因此，法拍屋同時包含了一般住宅的特徵屬性（如土地、建物面積）及法拍屋專有的特徵屬性（如點交、房屋現況）。本研究期透過法拍屋成交價格資訊的搜集，建構特徵價格模型，並以2007年至2012年台南市永康區之透天住宅作為研究對象，經研究發現，達到5%顯著水準的有公告現值、土地面積、面寬、拍次、投標人數、建物面積與屋齡，影響成交價最大的因子為土地面積、建物面積與拍次。分別為土地面積每增加1%則影響成交總價為0.4

22%，建物面積每增加1%則影響成交總價為0.592%，而拍定拍次每增加1%，則價格會降低0.373%。在係數符號部分，與成交總價呈正相關的有公告現值、土地面積、投標人數、建物面積，負相關的為面寬、拍次及屋齡，皆與預期符號相符。最後本研究以平均絕對百分比來驗證模型預測誤差程度，經發現MAPE值為18.84，驗證估價成功率為67.5%。