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房市神秘客帶你看穿不動產裡的詐：買房路上，你必須懂的31個人性陷阱

為了解決夫妻只能一戶自用住宅的問題，作者傅恪恩 這樣論述：

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台灣長期照護財源籌措論文集

為了解決夫妻只能一戶自用住宅的問題，作者周台龍 這樣論述：

本論文由三篇獨立的文章所組成，各章摘要如下。一、第壹章摘要第壹章主要在論述台灣多層次長期照護財務保障架構的概念與內涵。台灣地區因為人口老化快速，加上婦女總生育率的下降，使得高齡化、少子女化的社會漸次形成，使得長期照護需要日益增加，也弱化了家庭照護資源，降低家庭財務負擔的能力。而且，目前臺灣長期照護所需的費用，大部分由個人及其家庭支應，成為家庭部門沈重的財務負擔。此外，因長期照護制度服務輸送、照護管理及法令規範等不夠完善，照護需要者所接受的服務品質無法獲得保障。本文首先從公平和效率的角度探討建立長期照護制度的必要性，其次探討長期照護社會保障模式的選擇。長期照護制度宜採社會保險或稅收制?基於稅收

制長期照護保障體制，往往因財政負擔考量，設計資產調查的機制，以選取合格的低收入戶做為支付的對象，形成殘補式的長照制度，無法提供所有長照需要者，長照服務基本的滿足；然而，社會保險所提供的長照服務保障代表一種保證的權利，為被保險對象的合法權益。此外，在人口結構以及家戶型態的巨大變遷下，長照需要風險已非個人能力所能對抗，並且關係到整體社會的福祉，已經由個人性風險轉而為社會性風險，故本文主張採用社會保險的方式來提供普遍和基本的長照服務。接著說明多層次長期照護財務保障架構的內容。第一層為社會保險制度，其功能主要在提供基本的保障水準，支付內容為實物與現金給付，財務來源則為政府、雇主與個人共同分攤的社會保險

保費。第二層為商業保險，可以提供補充性的保障水準，採定期定額的現金給付方式，利用家戶所得以及不動產反抵押（reverse mortgage）的融資模式提供購買商業保險的財源。第三層為個人自付額，使用老年年金、個人投資理財以及不動產反抵押作為財源，享受優質的長期照護水準。多層次的財務保障架構可以達成不同層次的保障水準，又可以達成政府、市場以及家庭共同分擔財務的責任，兼顧公平、風險分攤與自我負責的目標。繼則分析此多層次長期照護財務保障架構的可行性，最後利用財務數字來模擬分析公、私部門在此財務保障架構中適當的分工問題。最後，本文分析此多層次長期照護財務保障架構的可行性，最後利用財務數字來模擬分析公、

私部門在此財務保障架構中適當的分工問題。模擬分析結果顯示此一財務保障架構應為可行：（1）以長期照護社會保險制度，提供第一層的基本給付水準保障；（2）在單純考慮家庭可支配所得的情況下，中、高所得家庭有能力購買商業保單來補充保障水準，享受適當或優質的長期照護服務；（3）如果加入不動產反抵押融資的方式，則有助於提高所有家戶長期照護需要者的保障水準。因此，本文建議政府應積極規劃長期照護社會保險，鼓勵商業保險公司開發合適的保單，並探討不動產反抵押的市場需求潛力和供給面的障礙，研擬相關法律規範，鼓勵銀行提供長期照護所需貸款，進而創造不動產反抵押的市場，活用房地產資源來減輕家庭長期照護的財務壓力。對於金融機

構部分，本文建議其可以考量台灣本地經濟社會條件，研發出合適的反抵押商品，在適當的風險管控下，降低所可能發生的金融風險，參考國外推行的經驗，研發適合台灣老人需求的產品內容，平衡供需雙方的利益與風險。另外，制定行銷人員相關作業規範，藉以提高借款人的信賴，並且設計應有的諮商服務作業標準系統，提供借款人進行決策所需要的資訊，以減少發生不適當理財規劃的機率。二、第貳章摘要第貳章探討長期看護商業保險市場發展的理論與實務。由相關文獻可以歸納出影響市場發展的因素，主要為供給面高交易成本以及不完全競爭市場。雖然市場存在不完全競爭，但是仍有給付範圍與內容全面性的保單存在，因此文獻上認為主要的問題應與需求面相關。

然而文獻忽略正式照護和非正式照護所提供的照護服務，在財貨特性的數量上的差異。這些特性如情緒支持、熟悉程度、服務品質以及自主性等，故本文繼則在考慮自主性和情緒支持兩特性下，分析該特性與消費者長照服務類型的選擇，發現重視自主性者，偏好正式照護服務，因而比較有動機去購買長期看護險保單，以降低並分散失能事故發生後的財務風險。當消費者有動機去購買保單時，消費者願意支付的保費高低，將影響其實際的購買行為，然而消費者的認知偏誤，對其所願支付保費會產生偏低的影響，以致發生不願購買長期看護險的現象，本文發現消費者願意支付的最高保費的金額，與失能機率和長照總成本的大小成正向關係，因此消費者因為某些訊息的認知

錯誤，而發生有限理性的情況，將低估失能機率和長照總成本，最後影響其實際的購買決策。此外，對於台灣長期看護險保單在給付內容的設計，本文建立理論模型，以分析台灣消費者對於商業長期看護險契約的最適需求。其次，在長看險市場發展的實務上，美國商業保險市場的發展過程，提供許多寶貴的經驗。其長看險保單市場的發展，除了導因於商品內容的發展符合消費者的需要外，政府部門相關法令規範的周延，以及相關監理單位的努力，增加民眾對於保險公司的信賴程度，更是扮演著關鍵的角色。另外，美國保險監理官協會所制訂的長期看護險條款範本，在平衡相關團體利益的前提下，增進消費者對於保險公司的信心。目前台灣長看險市場尚屬於初期發展階段，參

與該市場銷售的人壽保險公司仍屬少數，因此存在某種程度的不完全競爭，然而因為目前台灣銷售的保單，實際上存在可以含蓋預期可能發生的照護成本總額。此外，現有保單在條款內容存在的缺失，主要有三項：（1）最高投保年齡只至74歲，相對於國人的需要應有相當改善的空間；（2）保險公司給付條件的差異，使得保單的比較更加複雜，將增加消費者選擇的成本，也可能增加理賠的糾紛。（3）不具有通貨膨脹保障的功能。 若以需求面而言，調查研究文獻顯示，台灣大眾對於長看險的接受程度不高。其次，有多數民眾對於其所擁有的其他保險，在給付範圍上有著錯誤的認知，而且因為保險資訊流通的不完全，阻礙長看險保單的發展。此外，以商業保險在

長期照護費用籌措上的補充性立場而言，推估40歲以上的單人家戶與夫妻家戶的潛在的購買能力，本文發現大多數的家戶具有能力購買保單，因此本文認為此市場值得重視與開發。至於業務監理規範部分，在費率計算與調整、契約效力以及業務人員的市場行為上的規範，已有相當完整的內容；然而，許多的險種皆已有示範，用以保障消費者權益，但是在長期看護險部分則尚無示範條款。而政府部門並未訂定相關法規，以明確界定公部門和家庭部門的責任。前述分析，顯示監理單位與政府部門仍有許多努力的空間。 台灣長看險市場，現有保單在給付條件上，對於長期看護狀態的認定標準，各公司間著有相當大的差異，容易造成保險理賠上的糾紛。因此本文建議，儘

速制訂長期看護保險單示範條款，規範長期看護狀態在身體功能失能認定最低的標準，以及認知損害的承保內容，進而保護消費者權益。此外，台灣既有法規並無長期照護之專法，現行相關法規見諸於老人福利法、行政院衛生署及內政部訂頒的各式行政命令，完整長期照護制度的建立有賴相關法規修訂。相關法規制訂的功能，除了建構台灣長照制度，並且可以提高一般民眾在長期照護的認知，亦可因為服務水準的界定，明確劃分商業保單的發展空間，發揮補充性的功能。三、第参章摘要 第参章則探討不動產反抵押制度與在地老化，藉以探討此制度的利益與風險，並建構台灣的訂價理論模型，據以分析台灣引進該制度，對於老年家戶在地老化的意義。面對人口老化帶

來的長期照護需要，長照成本主要由家庭負擔。而台灣地區老年家戶（老年單人戶和老年夫妻戶）所占比例2004年已高達12%，大多數老年家戶所得低落以致長照需求未能有效的獲得滿足，產生福利損失。在美國「所得低，房產多」的老年家戶可以經由不動產反抵押融資方式取得資金，補充個人在生活費用和長照費用等財務支出，達成在地老化的願望。 本文使用2006年家庭收支調查原始資料，以及內政部2006年房地產交易價格資料，推估老年家戶自有住宅的價值，藉以估算台灣不動產反抵押市場的潛在規模，進而建構台灣的訂價理論模型，分析台灣老年家戶使用此融資方式補充長期照護費用的受益程度。本文主要發現：（1）台灣不動產反抵押市場

的潛在規模（高推估）約為6.1兆元，約占當年度家庭房地產總值24.4兆元的25%。低推估結果亦約有5千4百億元；（2）在長期照護社會保險提供基本服務水準的前提下，台灣老年家戶使用不動產反抵押融資，在長期照護費用的補充水準上對於所設定對象而言，可以適當的協助多數的家戶在地老化，進而提升其福利水準。本文推估結果顯示，台灣地區在市場規模上已俱備發展不動產反抵押的基礎，隨著家戶結構與少子女化的發展趨勢，此市場的需求將日益成形。反抵押市場的建立將有助於老年家戶，提升其滿足照護需求消費選擇的自主性，提高獨立生活的人性尊嚴，最終達成其在地老化的意願。 有關考量台灣本地經濟社會條件，因地制宜的制定出合適

的法令規範，防止金融機構舞弊超貸的行為，降低所可能衍生的金融風險，對台灣的此金融商品市場的發展將是重要的關鍵。另外，符合台灣老人需求的產品內容的設計，不動產反抵押商品相關租稅優惠政策的制定，市場供給面的風險分攤機制，以及降低道德危險與逆選擇的商品契約設計，皆為後續研究的重要方向。此外，借款者事前的心理諮商與產品教育，也是提高商品接受程度非常重要的一個環節，經由心理諮商可以釐清借款人的動機，使得借款人可以更加瞭解此產品的正確用途，減少發生不適當理財規劃的機率。產品教育的功能在於協助借款人選擇適合其個人需要的融資給付的方式，以保障其養老資金需求的滿足。最後，政府部門介入供給的示範效果以及提供的產品

與私部門產品的區隔亦為重要的研究方向。本文研究的主要限制在於無法取得收支調查原始資料中，擁有自有住宅老年家戶的市鄉鎮區域別資料，因此無法對於在同一縣市不同鄉鎮的房地產價值予以分開估算，此限制對於本文的模擬結果可能有所影響。

房地合：2.0及都市更新課稅精解(二版)

為了解決夫妻只能一戶自用住宅的問題，作者林松樹,陳嘉鈴 這樣論述：

　　本書將現行取得或處分不動產交易問題，分成「個人買賣房地分離課稅—舊制個人」、「買賣房地持有及交易稅負」、「個人房地合一實價課稅新制與舊制比較差異」、「合建分售、合建分屋及自地自建地主」、「建設公司房地合一新、舊制」及「都市更新稅負解析」等六個單元，每一個單元再細分為若干主題，針對與每個主題有關的法令及實務見解進行實例解析，並檢附相關重要的行政函釋等，使讀者能系統性地學習每一個單元的理論與實務。作者並針對現行房地合一等申報書填寫、都市更新財務報表成果備查及投資抵減檢附實例供參考，讀者亦可透過目錄檢索相關需要了解的疑義，快速搜尋相關議題之實務方向，是一本專為房地合一及都市更

新課稅設計的專業指引工具書。 名人推薦 　　作者以豐沛學養、多年實務經驗，用建築業的語言，寫出這本建築業要看的書！－－中華民國不動產開發商業同業公會全國聯合會秘書長 于俊明 　　本書為作者多年實務經驗與稅務理論的心法分享，對認識都更與房地合一稅深具參考價值！－－國家住宅及都市更新中心董事長 花敬群 　　本書初版問世就是我教學備課、不被學生問倒的寶典；再版增加都更課稅內容，是會計師與房地產專業人士必備的新秘笈。－－臺灣大學特聘教授 林世銘 　　本書完整收錄都市更新條例增修訂的稅賦、更新成果財務備查及財政部營業稅的函釋，協助參與者掌握法令動態與滾動式新增問題，並依解析內容研擬回應方案，提

升個案長期推動的穩定性。－－臺北市都市更新整合發展協會理事長 林育全 　　作者用其幾十年的專業與實務經驗，再次出書跟社會大眾分享，實乃所有建設公司、地主、各方讀者的福報。－－漢皇開發股份有限公司董事長 孫正乾 　　本書提供都市更新與房地合一稅下，各項不同土地持有背景及參與都市更新之所有權人、實施者與相關權益人面對實務問題之解方，我強力推薦這本有關都市更新及房地合一稅制的好書，願有福份者共享之。－－千瑞營造股份有限公司董事長 黃志桐 　　這不但是一本建築相關從業人員必備的工具書，更是一般民眾保障自己房地產稅賦權利的精彩作品，本書以案例條理式的探討方式呈現，讓讀者得以分享作者多年豐富實務經驗

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影響台灣階層化因素、生活機會與五個貧窮家庭比較研究

為了解決夫妻只能一戶自用住宅的問題，作者姜義雯 這樣論述：

本研究目的嘗試以影響社會階層的因素以及社會階層對生活機會的影響，來了解下層階級所處之社會位置；再以五個典型的貧窮家庭為個案進行主體性觀察，以掌握貧窮家庭下的不同脈絡，透過家庭的經濟、社會與心理面向進行多元考察，透過貧窮家庭的主體行動以提供解決貧窮的思考，重要研究發現如下：一、影響階層的因素（一） 地位取得模式1.後天地位的影響力大於先天地位：研究中發現原生家庭對於子女的教育投資跟個人學業成就高的話，都有助於未來家庭所得分層的提高。另外發現原生家庭的背景有助於下一代家庭所得分層，但是影響力低於後天地位取得。2.後天地位取得模式，在家庭教育資源投入從測量指標了解貧窮家庭的學業激勵比較少，而貧窮

家庭下一代容易因為家庭經濟不能升學。3.下一代教育投資的投入也和質化研究發現符合，訪談家庭中對於下一代社會期待以及教育投資的意願很高，還會培養子女的語言能力，只是差異在於下一代學業成就上面。在量化資料中，發現下一代教育程度能夠提昇未來的家庭所得分層，輔以質化發現，個人學業成就的影響因素會受到家庭教育投資、老師以及手足跟同儕的影響。（二）家庭建構1. 家庭解組不利於家庭所得分層，而且從分析中發現家庭解組的所得比單薪雙人家庭的所得低，顯示家庭解組的影響不只是家庭減少一個工作所得而已，還連帶影響家庭角色分工，不利家庭所得或財產累積。2. 低所得分層出現早婚跟晚婚的現象：早婚與晚婚可能與家庭建構穩

定度有關，早婚跟晚婚有不同的機制需進一步的研究。（三）勞力市場參與1. 行業類別影響到家庭所得分層，其中以金融/不動產/工商服務業向上流動的影響最大，而農林漁牧跟營造業則有向下流動的現象。2. 政府部門中「公營企業」的家庭所得影響力偏低，且低於「政府機構」的影響力，不僅產業變遷能夠影響階層，連政府部門的公營企業轉民營化也能影響到勞工階級的家庭所得分層。3. 勞動力投入可以影響階層，工作時數多、進入職場較晚都能夠提高家庭所得分層。（四）區域結構）都市化越低、非北部區域影響家庭所得階層向下流動，因此區域政經結構因素會影響人們致貧的機率。二、階層化對生活機會的影響（一） 家庭關係貧窮家庭工具

性網絡跟其他階層比較有二個特性，（1）貧窮家庭在接受親友資助上較多，而資助親友的情形較少；（2）貧窮家庭在購屋等財富累積上，親友經濟支持網絡較低。（二） 家庭權力1. 貧窮家庭跟其他階層比較，家庭分工上女性家務負擔比男性重。女性教養孩子的負擔比男性重。2. 貧窮家庭跟其他階層比較，在家庭決策上，不論是家用支出、投資理財以及購屋等經濟決策上，「父權」的比例較高，平權情形較少。3. 貧窮家庭跟其他階層比較，在價值觀上，對於「兒子奉養」以及「傳宗接代」和「先生賺錢，太太顧家」等傳統中國家庭觀念的認同度比較高。（三） 消費模式（consumer model）1. 貧窮家庭跟其他階層比較，在

多方面的消費型態都比較不足。在家庭總支出上只佔上層階層的三分之一，飲食、居住等家庭基本生活的消費都低於其他階層。2. 在居住型態上，都市窮人的住宅擁擠度高於鄉下窮人；而在交通面向，貧窮家庭以「機車」為主要代步工具；上層階級則以「自用汽車」為主要代步工具，貧窮家庭的交通風險較高。3. 關於理財型態，貧窮家庭的標會活動比其他階層少，再輔以質化分析發現貧窮家庭因為標會有被騙的經驗，因此理財形成兩種特性：一因為被騙欠債容易轉為高風險高獲利的理財方式，二是窮人因為經濟資產較少，因此為規避風險而少用標會漸漸改為金融機構定存為主要財產積累的方式。4. 家庭風險管理中，私人保險的消費，貧窮家庭比其他階層

低。（四） 子女教育1. 在教育投資上，托育支出、教育投資的行為上，下層階級比較少。2. 對子女教養民主化的情形，貧窮家庭父母在、明定規範、激勵好行為、與學校互動上都比其他階層少，顯示教養民主化的程度較低。3. 對下一代的教育期待，跟其他階層比較，貧窮家庭父母對子女教育期待較低，但是對於子女沒有性別差異。此結果與質化研究不一致，質化研究有發現父母對於下一代教育跟工作期待有性別差異的情形。三、貧窮家庭的主體感受五個家庭貧窮生活的異同，從經濟、社會與心理面向綜合論之：（一）相同的部分經濟面向，勞力市場參與的特性屬於次級勞力市場、教育程度低、低技術工作、工作未受到勞動基準法保障；財產積累的特

性，無參與股票、基金等金融投資、以定存為主、對標會有失敗經驗或擔心規避此法、經濟調度以血緣、朋友為主要對象、無金融借貸關係。社會面向，對子女社會期待高、父母教育投資意願高、宗教信仰的接受度高、非宗教類社會團體參與少、情感性網絡以非正式為主，無參與政治團體、有投票行為。心理面向，對貧窮的認知上，發現性別以及成人與兒童有差異，女性會傾向認命報應的想法，而男性認為是短暫紓困。至於成人則會對自我行為作反省，而兒童是從環境互動中才開始發現自己與別人的差異，進而深受環境刻板印象的影響。在貧窮生活的適應上，需以節儉、克制來回應經濟的壓力，這是貧窮所引起的心理歷程。最後是心理困擾，有心情分享的問題。（二）

不同的部分1. 女性老年單身家庭：經濟上老年受到勞力市場排除、年輕儲蓄不足、女性活得較長。文化上，傳統家庭角色形成的老年依賴人口、母女關係不佳且女兒無負擔奉養責任、女性非婚姻關係的保障不足（小老婆，無法繼承先生退休眷屬半俸）。2. 身障家庭：經濟上，男性養家活口角色失敗影響婦女勞動力積極參與、理財失敗負債壓力、男性酗酒習慣、子女私立高教負擔。家庭問題有家暴（family violence）、親子、夫妻關係不佳。子女成就期待上，下一代學業低成就。心理上，情緒與性困擾。3. 女性喪偶單親家庭：經濟上，主要負擔家計者死亡、先生死前醫療費支出大、依賴人口過多、區域工作機會少、職業不安全、肝病威脅

、醫療的空間排除。社會上，目前子女學業與工作成就高、不重視休閒旅遊等文化資本、老年生活無規劃。心理上，具工作倫理、生活節儉。4. 外籍配偶與身障組合的家庭：經濟上，外配功能性文盲限制就業機會以及就業族群歧視、身障影響勞動力參與。社會上，情感性網絡以母國朋友為主、無社會團體與政治團體參與、無參與投票，為所有類型的家庭中排除情形最嚴重。5.男性離婚單親家庭：經濟上，家庭依賴人口多、家庭成員身障與癌症、中風等疾病威脅。社會上，子女學業成就高、對子女社會期待有性別差異、參加宗教團體。心理上，情緒困擾、對福利制度的反感。