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時代的眼光：新光三越創辦人吳東興的百貨布局與服務創新

為了解決蘇州房價的問題，作者吳東興 這樣論述：

他改變了百貨業，也改變了野柳！ 他一手打造新光三越，成為營收800億的百貨霸主， 一手拍攝的女王頭，讓小漁村揚名於世。 　　新光三越創辦人吳東興，自大二起跟在二叔吳火獅身旁學習，從基層專員做起，歷經財務、股市投資與不動產投資的歷練，參與新光人壽、新光百貨育樂、大台北瓦斯等籌備，更擔起新光三越百貨創建與營運。他既是眼光精準的投資者，也是藝術文化的愛好者，一生的足跡輝煌！ 　　他是投資眼光精準的百貨教父，把荒地變黃金 　　吳東興總是先於同業看見地點的商機，早在1980年就看好還是荒地的信義計畫區，2000年開幕的東南亞最大百貨商場台中店，同樣在荒地間拔地而起。他用精準眼光為新光三越選地，用經營

策略成為制勝原因，發展百貨群的手法，讓新光三越百貨版圖達全台三分之一，一路為台灣百貨產業史寫下傲人紀錄。 　　他骨子裡的文化魂，堅持藝術也要生活化 　　吳東興堅持在寸土寸金的百貨商場，打造頂樓文化會館，讓民眾得以就近接觸藝術，從邀約享譽國際的藝術大師辦展，再到史無前例的大型恐龍展，場場轟動的藝術文化展，讓新光三越成為藝術生活化的領導指標。 　　他是攝影鬼才，用一張照片發揮國家級影響力 　　他是攝影鬼才，1961年曾以《森林旋舞曲》拿下台北攝影沙龍年度最佳作品、美國洛杉磯國際沙龍入選等大獎。更用一張女王頭照片，讓野柳小漁村因輿論壓力，從封鎖的軍事管制區開放成觀光勝地，再到現在的國家風景區，用

一張照片，創造國家級影響力。 　　從十七歲開始，在六十年間，將新光三越拓展到全台指標性的龍頭百貨！ 　　一位企業家的奮鬥史，是台灣百貨業發展祕辛，輝煌年代的一則傳奇！ 作者簡介 吳東興 　　吳東興（1939年－2020年8月20日），台灣企業家，新竹市人，新光三越百貨董事長。 　　吳東興是新光集團主要創辦人吳火獅之兄吳金龍的長子。畢業於新竹中學、東吳大學外文系。     1974年新光集團由吳火獅主導成立新光百貨，由吳東興擔任總經理。擔任新光三越百貨與新光三越文教基金會董事長直至病逝。 　　吳東興熱愛攝影，就讀大學時就曾獲得數個攝影比賽獎項，並開辦過個人攝影展。2007年起舉辦「

新光三越國際攝影聯展系列活動」。 　　吳東興於1962年擔任東吳大學攝影社社長時，與攝影記者黃則修進入當時是軍事管制區的野柳風景特定區攝影。同年與黃則修共同舉辦攝影展，並命名「女王頭」等多個野柳地景。讓野柳的地景聞名於台灣，甚至迫使當局開放野柳成為觀光區。 楔子 第一章 投緣──跟著吳火獅開疆拓土 大二參與新光人壽成立大會 全台攻城獵地 第一份薪水一七九二元 第二章 新光育樂百貨──星光閃閃的年代 三十五歲當上總經理 全台最大保齡球館 獅子林影城，上帝也瘋狂！創造高票房 新光超市首創日系規格，遍地開花 自營貿易代理品牌，打穩招商底子 第三章 台日合資新光三越開啟新百貨時代 圓吳火獅

最後遺願 開幕前十天日籍總經理哭了 堅持頂樓文化會館，打開平民藝術風潮 台日文化差異，周三公休一年少五十二天業績 創世界百貨史紀錄！台北站前店、高雄三多店同步開幕 第四章 台中店進入大型店舖經營時代，躍升百貨業龍頭 在荒蕪漫草間打造信義新天地 府城台南，擴展新版圖，台南西門成為東南亞最大購物中心 接手衣蝶百貨四館，全台一年來客數超過一億人 轉型潮流生活文化，高雄左營店與台南小西門吸年輕客 收購大魯閣草衙道購物中心，回歸娛樂零售 第五章 西進大陸一炮而紅，打造全中國營業額最高百貨公司 合資轉獨資，打造現代園林百貨蘇州新光天地 重慶新光天地打造高端品味生活中心 逆風開店，成都店二○一九年底低調

開出 第六章 在斜槓的興趣中，體會經營之道   楔子　　 　　新光三越即將迎來三十周年，從一號南西店至今在台灣展店十五家、中國三家，版圖拓展過程中歷經台灣經濟奇蹟出口貿易額高峰期、全面進入電腦時代、與現今5G數位時代，宛如一部台灣百貨發展史；在台灣，新光三越百貨連鎖服務網絡十五店、二十館超過二十年穩居百貨市場龍頭，展店數與年營業額均在市場擁有一席之地，市占率近二五％，合作廠商兩千多家，營業總面積超過一二○萬平方米，每年吸引超過一億人次的顧客造訪。 　　新光三越百貨二○一七年起納入轉投資高雄草衙道購物中心，從主力物販零售擴充更多娛樂如保齡球館、球場等體驗零售，業界都說新光三越跨足育樂

，事實上，早在四十四年前、七○年代至八○年代的新光百貨育樂時代，就是先從育樂型的保齡球館發想，所以我才以「新光百貨育樂公司」命名啟動新光體系百貨事業，當年的台灣甫歷經一九七三年（民國六十二年）全球第一次石油危機，原物料全數上漲，也波及到大宗物資黃豆、小麥、玉米等起漲，甚至更爆發衛生紙、油、鹽等大漲；最近二年來衛生紙要漲三成，台灣民眾搶買衛生紙還上了BBC頭版頭，事實上在四十多年前就發生一波，當時五月花衛生紙一箱三十六包就漲了近一四％，民眾也是搶成一團，所幸時任行政院長蔣經國與經濟部長孫運璿即時撐住，物價雖漲，但也突顯人民物質需求渴望迎來巨大轉變，隔年新光百貨育樂公司風光開幕，更成為百貨零售業界

耀眼新星。 　　一九八九年（民國七十八年）台灣新光集團與日本三越集團共同成立新光三越百貨，當時台日合資百貨只有SOGO百貨等（現僅授權招牌），其餘在台灣還有永琦百貨、漢神百貨、大立百貨等也都只有日本百貨技術輸出，日本三越集團至今持股四三％，歷經三十年台、日共治沒有改變，且成為業界目前唯一一家台、日合資百貨集團；新光三越首家店─台北南西店於一九九一年（民國八十年）十月誕生，緊鄰當年台灣最繁華的中山北路、迪化街，風潮延續至台北車站、西門町，甚至因新光三越開幕而蔚為新興的南西商圈，一度超越當時外地人最愛的西門町商圈。 　　新光三越首號店南西店以建立「台灣最高品質的世界感、知、禮百貨」自許，在開店

過一年就獲利，經營團隊再接再厲，於一九九三年（民國八十二年）十二月二十三日同日開出高雄三多店與台北站前店，創世界百貨業界新紀錄，即使已過三十年的今天仍無人能破，當時因為要趕南、北兩店開幕式，日本三越集團社長在我陪同下還特別搭乘飛機南、北趕場。 　　二○○○年（民國八十九年）新光三越進駐台中七期重劃區，也是新光三越積累自有資產的開端，台中港店不但開啟新光三越進入大型店舖經營的里程碑，且迅速帶動七期重劃區的繁榮發展，營運第三年起即締造年營業額百億元佳績，更讓台中中港店在中部百貨市場獨占鰲頭，蟬連數年百貨地王、至今更是全台最賺錢的百貨公司。 　　新光三越自一九九七年（民國八十六年）起即於現在房價

最高台北信義商圈階段性打造「信義新天地」，為新光三越追求創新與突破的代表作；從一九九七年A11開幕、二○○二年A8開幕、二○○三年A9開幕到二○○五年開出A4，以一年開一店速度打造出新購物群體驗，以串連空橋的水平式購物中心概念，建構完整的十三個業種商品線，掀起「信義商圈」從無到有的繁榮盛況，後續商辦、百貨商場爭相崛起，讓信義計畫區成為全球百貨密度最高的城市商圈，更成為全世界人士來台必訪景點之一。 　　「創造商圈」成了新光三越成功展店的最佳指標，也因為新光三越團隊具備豐富的展店經驗及創意生活提案，讓新光三越所到之處皆能以完善規劃及獨具特色的各項服務吸引人潮聚集，「人潮即是錢潮」這在日本經濟學作

家大前研一口中就是零售成功王道，而從台北南西、台南西門、台中七期重劃到信義新天地皆是創造商圈的成功實例，很多人問我如何精準獵地，讓它從無到有到繁華，我個人信念還是以「從無」的重劃區著手，最有機會造就成功案例，畢竟從飽和商圈要殺出一條血路不容易。 　　我在百貨業界算是「老百貨人」，新光三越邁入三十個年頭，日本三越過往三十多年以來歷經至少十個社長更換，甚至其中還有三越與伊勢丹合併後的三越伊勢丹集團的組織變動，但至今日方的投資不變，這也凸顯與日方的合作的堅定建構在經營團隊的能力與誠信，當然在數位化時代來臨，電商零售衝擊世代，新光三越團隊也在積極在創新與轉變。像是二○一○年起，在台灣重劃地區愈來愈少

情形下，我們「創造商圈」的機會變少，新光三越進而結合在地交通據點、市集與在地特色創造購物中心百貨型態，高雄左營店就是開啟台灣百貨新里程碑；而二○一三年底台南小西門更以嶄新思維結合潮流、科技、娛樂、美食以及新文創，打造出南台灣潮人新文青最愛新聚點，更帶動台南市走向新文創觀光旅遊領域，如今這波風潮也襲捲全台。 　　二○○六年與中國北京華聯集團合資準備開啟中國版圖，二○○七年北京新光新天地（現更名）開幕成為新光三越赴大陸拓展首家店，至今仍是中國最賺錢的百貨店王，近年更躍升全球百貨店王，只是後來因雙方經營理念不合，在二○一六年新光三越持股全數賣出，為了持續中國投資，後續相中蘇州、重慶、成都等據點，並

於二○一五年新光三越率先以獨資模式在中國蘇州打造出蘇州新光天地，後續更陸續開出重慶、成都等三大店，對新光三越來說，這十年係國際化很重要的一大步，更因此打響新光三越在廣大十三億人口的中國市場知名度，不僅吸引企業來台取經，更有廣大中國消費群來台必逛必買，一度挹注信義、南西、站前店退稅額占比超過一五％。 　　二○一七年入主高雄草衙道購物中心 ，同年八月九日與重慶中渝物業集團合作打造的重慶新光天地開幕，是繼二○一五年新光三越集團獨資於蘇州開出新光天地後 ，第二家在中國的購物中心型百貨商場，是新光三越集團將重慶新光天地獻給三千萬重慶市民最大夢幻樂園，以「玩具故事」、「青春王國」和「森林影院」三大概念區

塊，規劃生活城巿中驚豔的歡樂體驗，並以「湖上冰宮」、「旋轉木馬」、「空中花園」及「電影院」等為城巿地標，規劃五至八樓四個樓層的「天空之城」，一至四樓「百貨世界」地下一樓的「美麗巿場」，提供美好生活的開始。而在重慶新光天地開幕後，二○一九年成都新光天地也登場，從台灣創造商圈到中國創造質感生活城市，新光三越一直備受期待。 第一章　投緣──跟著吳火獅開疆拓土 父親家族發跡源自新竹，父親吳金龍、二叔吳火獅、三叔吳金虎三兄弟出生於新竹東勢，聽父親說，過去先祖來到新竹，一直是一脈單傳，至祖父才打破，育有三子三女，父親排行長男，因家境清苦常隨母肩挑糕餅於市場賣，十四歲就到新竹老協同布行做學徒，一路做到業

務經理，並代父護佑弟妹成長，台灣光復後，因民生匱乏，父親運用業務人脈，與二叔火獅、三叔金虎共創新竹油脂公司，並斥資造船，往返於大陸、日本、台灣之間，從事茶葉、紅糖、麵粉、棉布等民生必需品貿易，兄弟同心協力致力事業，也墊定日後新光企業基礎。 新竹市對我來說有很多記憶，小時候住新竹市區，為了躲空襲，一度搬到鄉下親戚家富岡寄住，讀小學時因家境貧困，那時多數孩子還打赤腳上學，直至小學五、六年級，爸爸才開工廠，日子也開始好過一些，但即使家境不優渥，但父親給我們六個孩子的生活卻是豐裕的，每個孩子都是爸爸努力工作栽培出來的；身為長子、吳家長孫，從小學竹師附小、新竹國中到新竹中學都在新竹，意外的大學落榜才讓我

有機會獨立到台北，大弟後來唸醫學、小弟學會計，我雖身為家中老大，但其實也沒什麼壓力，比較起過去爸爸身為家中長子還要兄代父職，與祖母出門擺攤做生意的歲月，我的童年其實相當幸福的。 當年父親一有積蓄就會置產，且曾自己創業「新龍染織廠」，後來就併到「新光實業」；而二叔吳火獅十七歲時在父親介紹下，進入台北平野布店商行當學徒，因工作勤奮受到老闆小川光定賞識，一九三八年提拔為小川商行總經理，負責棉布批發；在台灣光復後，於迪化街開新光商行買賣布匹、麵粉、茶葉等。

中國城市大洗牌

為了解決蘇州房價的問題，作者黃漢城史哲林小琬 這樣論述：

當下的中國區域版圖，正在面臨數十年未有之巨變。北京上海兩個超級城市開始做減量發展、雄安新區橫空出世、海南自貿港水落石出、粵港澳大灣區翻開“一國兩制”的新篇章……過去二十年樓市狂飆突進，地方政府與房企連袂出演，造就了一批批暴富的食利階層。如今的房地產被踩了刹車，正式告別黃金時代，進入極為分化的新時期。在大都市圈時代下，人口變遷、資本流動的規律宣告了中小城市的大敗局。面對國內外形勢的風雲突變，一、二線城市轉型升級的使命感尤為突出。 國家意志與市場力量相互交織，深刻重塑著今天的中國。城與國，可謂輔車相依。過去四十年來，中國上下一心，篳路藍縷，開闢了一個又一個經濟奇跡，也締造了一個又一個光榮之城。如

今，在這個充滿不確定性的時代裡，我們更加有必要審視中國的微觀鏡像，重新梳理和推演區域經濟的演變路徑。或許只有這樣，才能更好地“以啟山林”，直面挑戰。本書採用嚴格的理論與資料分析，為我們揭示了城市大洗牌的內在邏輯，堪稱未來三十年國人的生存指南。 第一章　巨變中的中國區域經濟格局  超級城市篇：北京對標華盛頓，上海對標東京，廣深對標大三藩市  二線城市篇：天花板終於被挪開，中央正在給大城市鬆綁  中小城市篇：警惕地方財政危機 政績考核篇：GDP“注水”催生資料統計新革命  南北差距篇：比起東富西窮，南強北弱更令人著急？  樓市分化篇：小城市全面日本化，大城市全面香港化  搶人大

戰篇：30 多個城市拿命搶人    第二章　京津冀版圖重塑  北京離上海越來越遠，離中央越來越近  財政過緊日子，全國支援帝都的時代來了？ 天津瘋狂“搶人”，是對上輪經濟週期的大清算 一張白紙的雄安，憑什麼叫“千年大計”？ 環雄安樓市冉冉升起，這是下一個人生賭場？  燕郊，正在成為夢寐以求的“北京”   第三章　華南，殺出一條血路來  廣深港高鐵開通，抹平大灣區的邊界 造價1100 億元的港珠澳大橋，為何值得用一百年收回成本？  粵港澳大灣區橫空出世，劍指全球科創中心  華為又跑了，深圳遭遇中年煩惱 大國博弈炸出中國最牛街道辦  汕頭最盛產首富，也最為失落  全中國第一個自貿港，海南憑什麼？ 

  第四章　長三角的對手，絕不是珠三角  全球首個進口博覽會，為什麼不在廣州而在上海？  杭州被G20 選中的秘密: 不按套路出了三張牌  “佛系”杭州，全靠賣地支撐？  蘇州外資大撤退，這是被拋棄的前奏？  畝產論英雄，一場自下而上的改革  浙江政務改造實驗，關係到中國現代化速度  為什麼江蘇三十年來總是當不了第一？  杭州大灣區，決戰金融科技時代    第五章　中西部的光榮之城  長沙，永恆的省會房價窪地 千年古都西安，陷入了一場生死賽跑  貴陽盛產“超級大盤”，為什麼能躲過“鬼城”陷阱？ 中部崛起誰才是龍頭？鄭州出局，合肥落敗，武漢不可動搖   第六章　生娃，就是為國辦大事 中國的房價

開始“吃”小孩了  房價終結婚姻，人口滑坡之後再迎家庭崩解？ 藏在1000 個數據背後的真相：珠三角超越長三角已無懸念 殺入“500 萬俱樂部”，越來越難    第七章　安得廣廈千萬間  “搶房潮”的背後，藏著扭曲的房地產調控 二線城市鬧“房荒”，這不是天災而是人禍 前方預警，你將買到有史以來品質最差的房子  租客的末日時代，昨天買不起房，今天租不起房  中國式棚改，扭轉三、四線房價的洪荒之力 一份超級文件出世，變相捅破“限購”  

不同類型商務旅館營運效能評估分析之研究-以台北市信義區商務旅館為例

為了解決蘇州房價的問題，作者廖鎂 這樣論述：

摘要隨著地球村的概念發展，商務及旅遊也日趨頻繁與生活化，因此旅館發展應運蓬勃發展，未來旅館這種古老又傳統的產業在開發與經營模式，是否也應隨著時代的變遷與科技進步而有新的思維與應變?筆者因任職旅館業已二十多年，欲探究旅館在投資經營上，要如何提高旅館整體的營運效能,且在營運效能上所需考量影響旅館長期經營要件有哪些?而產生此研究動機。本研究聚焦在臺北市商務活動密度與消費最高之信義區為範圍，探討對象定位在信義區內舊辦公樓進行重新裝潢、裝修，客房間數鎖定在90~120間的中小型商務旅館，且業主在經營上皆為跨業投資，未加入任何國際連鎖品牌或是國內連鎖品牌而自行經營管理之三家商務旅館，而此三家商務旅館在旅

館設施、房間大小、房價設定、提供服務及經營的總地板面積有所不同，且也將經營時間的背景上做出落差，而進行不同類型商務旅館的營運效能評估研究分析。研究方法擬採取三家旅館個案分析及透過SWOT分析探討可影響經營效能各環節指標，重新檢視物業自身的內部與外部條件上，找出提整體物業經營績效的發展策略，而採更多元化的經營策略，創造對旅館發展更優勢的經營條件，異業結盟之間的互相拉抬及幫襯而產出更高的經營價值。經SWOT分析結果，同樣鎖定旅館在服務客層為信義區商務型旅客，隨著開發時間十年差異，經營管理者對於周邊環境條件的審慎考量愈來愈細緻精準，包含如何善用周邊及自身環境條件，甚至打造一個微商務生態，而讓整個旅館

經營更趨於穩定發展，例如：將中高價位商務旅館最不可或缺的健身房建置費省下來，轉而與步行二分鐘即可達到的專業品牌健身房做跨業合作，也是企業彼此互相幫襯提高知名度與經營效能的方式，亦或是與周邊跨國際的商務中心合作，提供客人更專業的商務會議空間，而旅館即可達到高端的務客人入住與旅館品牌露臉的收效。除降低固定成本的投入，還能大大提高旅館經營績效。旅館業在商務服務上具有服務業經營運作的重要參考指標，隨著科技進步與物質豐富，人們生活模式快速轉變，商務服務模式也從「被動式」至「主動式」，而今再發展至滿足「量身式」的演變。總言之，這一切仍舊脫離不了人們生活需求與習慣，基於此更應證旅館的Location在經營基

底上的重要性，雖說在分析過程及結論中得知，經營的獲利率不見得隨著旅館的大小及投入資金的多寡而相對得到獲利的高低，研究案例中的經濟便利型商務旅館房價設定雖低，然在較高的住房周轉率下，實際經營坪效的獲利表現上反而毫不遜色，然隨著科技發展所帶來的快速變化，以及值此全球性的新冠肺炎疫情爆發期間，各飯店在經營管理上的應變性高低，在在說明經營須「與時俱進」做出相對應「經營策略」才能成為永續經營贏家，旅館營運效能一樣需建立在掌握並滿足自身鎖定客戶層所需的服務的經營策略。關鍵詞：商務旅館、營運效能、SWOT