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不動產開發業之經營策略分析─以高鐵桃園站特區為例

為了解決國泰悅交屋的問題，作者林志敏 這樣論述：

青埔特區○註1都市計畫總面積達490公頃，是全台唯一具備3座捷運站的單一重劃區，其規劃藍圖係以高鐵桃園站為核心，連結A17領航站、A18高鐵桃園站及A19桃園體育園區站，與高鐵形成「雙鐵交會」，通勤便利性堪稱全桃園之最，前往桃園國際機場僅數站距離，加上高鐵快速運輸的優勢，有機會進一步吸納外來移入人口；而除了交通題材外，青埔特區還有分期營運中的A18站華泰名品城、興建中的A19站冠德BOT商務城等大型開發案，加上即將於A19站北側設置國際世貿中心與國際會議中心，以及亞洲創新研發人才交流中心的「亞洲·矽谷」計畫；此外，桃園市立美術館也確定落腳A19站附近的青塘園旁，尚有橫山書法公園及書法美術館等

重大建設，都為青埔特區擘劃出美麗的遠景。 本研究蒐集青埔特區內101～105年內政部實價登錄資料進行分析，五年來總成交件數為4,693筆，總成交金額808億6仟5佰萬元，移轉總面積為331,834坪；五年間因各建案產品完工時間不同，各廠商的市占率在交屋潮效應下，起伏不定，相互影響。在房市景氣低迷時期，最明顯的徵兆就是大坪數、高總價產品滯銷，小坪數、中低總價的產品成為主力；青埔特區也顯現出同樣的徵兆，在餘屋量居高情形下，建商當前最佳的經營策略就是儘速出清餘屋，短期內不宜再推新案銷售，俟餘屋數量減少後，再伺機推新個案，且宜以首購族為目標，產品規劃策略則宜以中、小坪數、中低總價產品為主。

房市景氣不佳是既定事實，青埔特區近年受到政府打房影響，前兩年銷況不似之前熱絡，但豐富的建設題材與機場捷運通車，仍然會是北台灣不動產市場難得一見的熱門區域，尤其是在國泰人壽以每坪土地約百萬元行情得標，顯見對於青埔日後發展仍頗具信心。政策干擾因素也已消失，房市勢將回歸區域基本面，而青埔特區的各種優越條件，有機會成為北台灣不動產市場領先回穩的指標區域。