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預售屋交易重要爭議問題之發展-以消保法施行後之實務案例為核心

為了解決承攬人定作人的問題，作者吳怡蒨 這樣論述：

實務見解多將預售屋交易契約認定為買賣契約，惟探究預售屋交易之特性、當事人之真意以及雙方契約約定之內容，預售屋交易契約性質應較接近於承攬契約之性質，且如認定為承攬契約對預售屋承購戶亦較為有利，如瑕疵修補請求權、建物所有權之原始取得人以及瑕疵擔保權利行使期間，因此於預售屋定型化契約性質解釋有疑義時，應得依消費者保護法第11條第2項為有利於消費者之解釋，亦即將預售屋交易契約定性為承攬契約應較為妥適。 除得將預售屋交易契約定性為承攬契約以加強預售屋承購戶之保障外，消費者保護法之規定對消費者權益之保護意扮演著重要的角色，如預售屋交易紛爭中最常見之廣告不實糾紛案例，於消保法施行前，實務見解多認為建

商所提供之廣告內容僅為要約之引誘，雙方當事人須就廣告內容進一步說明、洽談，雙方當事人就廣告內容達成合意之部分始依民法第153條規定成為契約內容，預售屋之承購戶始得請求建商應依廣告內容給付，惟若依消保法第22條規定，建商所為之廣告如已使一般消費大眾信賴時，該廣告即成為雙方當事人契約內容之一部，建商依消保法第22條規定須以廣告內容為最低之給付義務，且無論消費者是否係受該廣告之吸引而與建商締約，消費者均得請求建商依廣告內容給付，顯然不須以雙方當事人意思表示一致為要件，不僅得避免建商利用誇大不實之廣告引誘消費者締約，亦得加強消費者權益之保障。 而如消費者因預售屋之瑕疵受有損害，消費者亦得依消保法

第7條規定向建商請求損害賠償，依消保法第7條規定，消費者得就其生命、身體、健康以及財產所受之損害向建商請求損害賠償，惟消保法第7條規定所稱之財產應參考其他保護法益之性質，亦即依消保法第7條規定之財產應僅限於所有權與絕對權，如為純粹經濟損失時，則不得依消保法第7條規定請求損害賠償。而就商品自傷之損失，由於該損害於建商交付前即已存在，不得謂係屬對消費者所有權之侵害，故消費者就商品自傷所受之損害不得依消保法第7條規定請求賠償，僅得依瑕疵擔保責任或不完全給付之規定請求，以避免民法相關規定遭架空，亦避免企業經營者負擔過重之責任。 預售屋之承購戶除得依消保法規定主張權利外，尚得依民法之相關規定向建商

主張解除契約、減少價金或請求損害賠償，一般實務見解將預售屋交易契約定性為買賣契約，故預售屋之承購戶於房屋有瑕疵時，買受人依買賣物之瑕疵擔保責任之規定原則上僅得解除契約或減少價金，除當事人另有約定外，買受人應無瑕疵修補請求權，另依實務見解，若該瑕疵係於契約成立後發生者，且因可歸責於出賣人之事由所致時，出賣人即應負瑕疵擔保責任及不完全給付之債務不履行責任，買受人得依不完全給付之規定請求出賣人補正。而就買賣物之瑕疵擔保與不完全給付之關係，實務多認為兩者構成要件、規範以及功能均不相同，故買受人得選擇依物之瑕疵擔保責任或不完全給付之規定主張權利，且買受人依不完全給付規定解除契約或請求損害賠償時，無民法第

356條以及第365條等規定之適用。觀察實務見解，雖將預售屋交易契約定性為買賣契約，買受人可自行選擇主張瑕疵擔保權利或不完全給付之規定，且買受人依不完全給付規定請求損害賠償時得享有15年之消滅時效，對買受人較為有利，惟此將導致物之瑕疵擔保與不完全給付規定適用上之混亂，更可能因此架空物之瑕疵擔保規定，如民法第365條關於瑕疵擔保權利行使期間之限制。因此本文認為如若買受人依民法第365條規定已不得行使民法第359條之瑕疵擔保權利時，其亦不得依不完全給付規定解約或請求損害賠償以達買受人欲解除契約或減少價金之目的，更可能使雙方當事人法律關係長時間懸而未決，架空民法第365條規定之立法目的。 而如

得認定預售屋交易契約為承攬契約，依最高法院96年度第8次民事庭會議決議之見解，承購戶所受之損害須區分為瑕疵損害以及瑕疵結果損害，定作人依民法第495條請求損害賠償之範圍應以瑕疵損害為限，定作人若因工作物之瑕疵致受有瑕疵結果損害，且該瑕疵係因可歸責於承攬人之事由所致時，定作人應依民法第227條第2項規定向承攬人請求損害賠償。實務見解明確區分物之瑕疵擔保損害與瑕疵結果損害，可避免物之瑕疵擔保責任與不完全給付責任體系適用上之混淆，惟瑕疵損害與瑕疵結果損害應如何區分，則為我國實務上須再進一步釐清之問題。據此預售屋之承購戶就瑕疵損害之部分，僅須該瑕疵之發生可歸責於承攬人，定作人即得依民法第495條請求賠

償，而無須如民法第360條規定須出賣人保證品質欠缺或出賣人故意不告知瑕疵時始得請求，對承購戶而言應較為有利。此外，依民法第360條之規定，買受人就解除契約、減少價金以及請求損害賠償僅得則一權利行使，惟若依承攬瑕疵擔保之規定，定作人依民法第495條規定除得請求修補瑕疵、解除契約或減少報酬外，定作人尚得請求損害賠償，因此瑕疵之發生若可歸責於建商，定作人得選擇請求修補、解除契約或減少報酬，並得就其所受之瑕疵損害依民法第495條規定請求賠償，相較於買賣契約，承攬契約之物之瑕疵擔保責任相關規定應更能周全保障預售屋承購戶之權益。